変則型の住宅ローン　住宅ローン審査　フラット35について

以前からあった親子リレーローンですが、最近では金融機関によってはフラット35でも親子リレーローンが利用できるようになりました。親子リレーローンとは親子２代で住宅ローン返済を行う住宅ローンです。親が70歳以下であればローンが受けられます。

親子リレーローンで注意すべきは２点です。

１、購入物件の登記を負担相当分で共有登記すること
２、ローン開始の年の確定申告は返済を行なっていない子どもも行うこと

これらを忘れると優遇税制が受けられません。

手続きを忘れた場合にも猶予期間がありますが、猶予期間の5年をすぎてしまった場合は優遇税制は受けられません。さらに遺産相続の際に、子供が負担した住宅の購入部分まで遺産相続の対象になり、住宅の評価額も高く見積もられてしまいます。

親子リレーの住宅ローンの場合は、親子だからこそ所有権や購入分担金などについて事前に明確にしておきましょう。

ホームエクイティローンは所有する物件（普通は自宅）の正味価値（ホームエクイティ）を担保として、正味価値を限度にして組まれたローンのことを指します。

つまり住宅を買う時のローンではなく、住宅ローン返済をすすめて残債が少なくなり住宅の担保価値が残債を超える場合にその範囲で追加融資を受けられるもので、一種の根抵当の様なローンです。

このローンのユニークなところは、住宅ローンを完済していなくとも、住宅を担保にローンが組めると言う事です。

ライフプランから考えると、住宅の修繕や車の購入などで資金が必要になった場合、住宅ローンを支払いながら、新たなローンも組めると言うのは、便利なシステムと言えるでしょう。

ホームエクイティローンを取り扱っている金融機関で住宅ローンを組めば、上記のような場合にも安心して資金調達をすることができます。

住宅ローンが住宅を購入するための資金を借りるのに対して、リバースモーゲージは住宅を担保として、分割売買して資金を得るものです。

老後の資金として住宅を担保として毎月金融機関から支払いを受け、死亡した時点で住宅を処分し債務を精算するわけです。

高齢になった場合にも毎月現金が手元に入ってくるのが魅力です。住宅購入した後にそれを子孫に相続する考えがなければ利用するのもよいでしょう。

フラット35などの住宅ローンは一律的な審査基準があるため、住宅ローンを借りたくても審査に通らなければ借りることはできません。

一般の住宅ローンでも、勤続年数は厳しく見られることが多いため、転職したばかりの人の場合には年収が基準を満たしていても住宅ローンを借りられない場合があります。

アメリカのサブプライム問題は、日本にとっても他人事ではありません。低所得者層の住宅ローンでは固定金利より変動金利での借入が圧倒的に多いため、金利が急激に上昇した場合にはアメリカ同様のサブプライムローン問題が発生してもおかしくありません。

日本の景気が右肩上がりであれば、金利上昇にともなって給与も上がっていくためにそれほど心配はいりませんが、高度成長期を終えて安定成長期に入っている現在の日本では給与の伸びは期待できません。

このような状況をよく理解し、将来のリスクも意識した上で住宅ローンを選ぶ必要があります。例えば、変動金利の住宅ローンを組む場合には、仮に金利が上昇したとしたら何％程度の上昇までなら無理なくローンが返済できるか等を実際にシュミレーションしてみましょう。

変動金利は固定金利と比べて目先の金利が低く魅力的に映るとは思います。しかし、一方では金利上昇のリスクを常に抱えているのです。もちろん、100％住宅ローンを固定金利の住宅ローンにする必要はないですが、低金利の時代には金利の上昇を見込んでフラット35等の固定金利の住宅ローンを利用するのがおすすめです。

地銀などが主に行なっている金利の多段階式住宅ローンは、まさにアメリカのプライムローンと同じ手法の住宅ローンです。

住宅金融公庫の時代でも、厚生年金基金でも同じような住宅ローンがありました。以前と現在とでは社会的な情勢が違って、給与所得の伸びがなくなり、高齢化に伴う税金や保険の負担が多くなっています。低金利を背景に、返済能力のあまり高くない人でも住宅ローンを組めるようになりました。

そうした中で、固定金利と変動金利の住宅ローンを足して二で割ったような多段階固定金利ローンが出てきました。これも当初の返済負担が低くなるだけで、リスクは変動金利の住宅ローンと大差はありません。

顧客獲得競争を背景に、地銀が都市銀行などの住宅ローンに対抗するために生み出した苦肉の策ともいえるローンなのです。