フラット35とは　住宅ローン審査　フラット35について

フラット35は民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供しているローン期間が35年の長期固定金利住宅ローンです。以前の住宅金融公庫の最長期間の住宅ローンに代わるわるものです。フラット35では全期間固定金利となっており、保証料もかかりません。 また繰上げ返済も無料で行うことが可能です。

低金利時代には長期固定金利の住宅ローンを組むのがお得です。フラット35は35年の固定金利なので低金利時代にはおすすめの住宅ローンと言えます。

住宅金融公庫の住宅ローンと異なる点は、金利や手数料が金融機関ごとに違うことがあげられます。各銀行にモーゲージ会社など住宅金融ローン専門の会社が加わり、顧客獲得競争が激しくなりました。そのため各社とも差別化を計るために工夫して独自のサービスを提供するようになっています。

フラット35の種類には買取型と保証型があります。買取型は住宅ローンの債権化の一般的な方法です。保証型は住宅金融支援機構が民間金融機関に住宅ローンの保証のみを行い、債権化は民間金融機関が独自で行なうことを意味しています。

どちらも民間金融機関が住宅ローンを貸し出す際に担保保証の役割をになう手法と言えますが、返済不能になった場合、当然担保となる住宅を売却してローンの返済に当てられる形をとりますが、住宅金融支援機構のお墨付きがあることで、信用性を高めていると言うのが実態です。

ただし民間金融機関にとっては、フラット35の保証型の方が、資金の流動性が高められ、独自の債権化がしやすいなどメリットがあると言えます。従って従来の買取型フラット35より保証型フラット35の方が金融機関の特色を生かした有利な貸出内容になっていることが多いです。

フラット35は、住宅ローンは購入住宅を住宅金融支援機構が担保に保証し、民間金融機関がローンを行ないます。住宅金融支援機構がその担保を債権として投資家に投資してもらう仕組みになっています。

借りたお金を返済出来なくなった場合に、債権者が返済を受ける順番を担保順位と言いますが、フラット35を利用する場合には必ず担保順位の１位でなければなりません。そのため併用する住宅ローンは、担保順位の低いものにする必要があります。

条件の良い住宅ローンは、担保順位を１位とするものが大半です。担保順位が１位に設定してある住宅ローンと併用する住宅ローンは、担保順位が２位以下のものから選択する必要があります。担保順位が２位以下のものは担保順位が１位のものより住宅金利は上がります。

フラット35を申し込む場合、金利優遇制度と言うものがあります。申し込み期間は限定されますが、優良住宅であることを条件として当初１０年間１%の金利優遇が適用されます。（２０１０年１２月３０日お申し込み分まで）

これは優良住宅取得制度と言われるもので、省エネ住宅、耐震性住宅、バリアフリー住宅、耐久性・可変性住宅と認められる必要があります。

金利優遇制度の申し込みの際に、優良住宅であることを証明するための「適合証明書」を提出します。

1%の金利優遇がどのくらいお得かは住宅ローンの額にもよりますが、仮に３０００万円程度のローンでであれば、金利優遇によって３００万近い金額がお得になります。

ただし優良住宅にするためには、それ以上の費用がかかることがほとんどなので、金利優遇のためだけに優良住宅にするというのは現実的ではありません。最近ではエコ住宅の人気が高まっているため、もともとエコ住宅を希望している方で適合住宅を購入する方はなら大いに活用すべき制度です。