メリットとデメリット　住宅ローン審査　フラット35について

一般的には、フラット35と言った場合は、買取型のものを指します。

買取型は、民間企業の住宅ローンの保証をする替わりに住宅金融支援機構が住宅ローンで購入された住宅を担保とした借金を肩代わりしてくれる投資家に売り、投資家は住宅ローンの金利の一部を収益として得ることになります。

これを住宅ローンの債権化と言いますが、民間資金の活用法した、モーゲージローン（不動産担保ローン）と呼ばれています。

アメリカなどでは、ローン全体の1/3を占めるほど一般化されていますが、日本でもそれにならったものと言えます。

フラット35の買取型では、保障料や繰り上げ返済の手数料などが無料の他、団体生命保険などが金融機関の負担になるなど良い面が強調されていますが、最大のデメリットは、フラット35の金利が実際のローン開始の時点のものが採用され、申し込み時点では、分からない事です。

低金利の時代であれば、さして問題になりませんが、金利が大きく変動する場合には注意が必要です。

保証型フラット35は最近三菱東京UFJ銀行が住宅金融支援機構と組んで始めたものですが、買取型と違って、住宅支援機構は保証するだけで、住宅ローンの貸し出しから債権化まで、金融機関が行うもので、金融機関に取ってよりい多くの収益が見込めるため、同じフラット35でも金利が安く、貸し出し額も購入物件の100％まで認められています。

ただし生命保険料や保障料、手数料などの諸費用は、銀行によって異なりますから、返済総額で比較しなければ、一概に有利になるかどうかは断言できません。

ただ住宅ローン審査が、前年の収入が対象になるので、自営業者や同属会社の役員でも審査が通りやすいというメリットがありますが、一般的には審査は厳しくなります。

フラット35の最大のメリットは35年の長期固定ローンと言う事ですが、金融機関の住宅ローンでも20年、25年までの固定ローンで、一般的なフラット35より低い金利の住宅ローンを取り扱うところも出てきていて、一概にフラット35が有利とも言えなくなりつつあります。

住宅ローンを民間金融機関が主導で行なわれるようになってまだ日が浅く、これから住宅ローンに関してさまざまな住宅ローンの仕組みが開発されていく事が予想されます。

その意味では、金融機関の動きから目が離せないと言えるでしょう。

とは言えフラット35も借り換えが出来るなど変更が加えられつつあり、その運用もこれからと言えます。