メリットとデメリット　住宅ローン審査　フラット35について

フラット35には買取型と保障型がありますが、○○型とい言わず単に「フラット35」と言う場合には、通常は買取型のものを指します。

買取型フラット35を取り扱っている民間金融機関から住宅金融支援機構が住宅ローン（フラット35）を買い取り、それを担保とした債券を発行することで長期の資金調達を行い、民間金融機関が長期固定金利の住宅ローンを提供します。債券を購入した投資家は住宅ローンの金利の一部を収益として得ることになります。

これを住宅ローンの債権化と言います。この仕組みは民間資金を活用した、モーゲージローン（不動産担保ローン）と呼ばれています。モーゲージローンはアメリカなどでは、ローン全体の1/3を占めるほど一般化されており、日本でもそれにならったものと言えます。

フラット35の買取型では、保障料や繰り上げ返済の手数料などが無料の他、団体生命保険などが金融機関の負担になるなどのメリットがあります。デメリットは、フラット35の金利は実際のローン開始の時点のものが採用されるため、申し込み時点では金利が分からない事です。

低金利の時代であれば、さして問題になりませんが、金利が大きく変動するような状況下では注意が必要です。

保証型フラット35は三菱東京UFJ銀行と住宅金融支援機構が協力して始めたものです。買取型と違って、住宅支援機構は保証するだけで、住宅ローンの貸し出しから債権化まで、金融機関が行います。金融機関にとってより多くの収益が見込めるため、同じフラット35でも金利が低くなっており、貸し出し額も購入物件の100％まで認められています。

住宅ローンに伴う生命保険料、保障料、手数料などの諸費用は銀行によって異なります。どのロンが有利か比較する場合には金利だけで比較するのではなく、諸費用も含めた返済総額で比較しましょう。

審査では、前年の収入が対象になるので、自営業者や同属会社の役員でも比較的審査が通りやすいというメリットがあります。

フラット35の最大のメリットは35年の長期固定ローンだということです。最近では金融機関の住宅ローンでも20年、25年までの固定ローンで、一般的なフラット35より低い金利の住宅ローンを取り扱うところも出てきており、一概にフラット35が有利とはいえません。

住宅ローンの貸付を民間金融機関が主導で行なうようになってから日が浅いため、住宅ローンを取り巻く環境や商品の種類も日々変化しています。金融機関や市場の動きを見ながら情報を集め、自分に合った住宅ローンを選ぶように心がけましょう。