素朴な住宅ローンの疑問　住宅ローン審査　フラット35について

住宅金融支援機構は、元の住宅金融公庫が組織変更され、民間金融機関による長期固定金利の住宅ローンの供給を支援する政府管掌の機構です。

従来の住宅金融公庫が実際の住宅ローンを行なったのに対して、住宅金融支援機構は民間金融機関の長期固定金利の住宅ローンフラット35などの保証のみを行います。住宅ローンそのものは各金融機関が独自の条件で融資します。

現在は住宅ローン史上で最低水準にあるため、長期固定金利の住宅ローンにの人気が高まっており、フラット35が人気を集めています。

フラット35には、買取型と保証型があります。保証型は買取型の後に開発されたもので、審査の基本的な要素や融資額の上限は買取型と同じすが、一定範囲の中で融資条件や融資額に関して金融機関ごとに対応に特徴があります。

頭金や使用目的に問題があり買取型では融資されなかった場合でも、保障型なら融資が可能になる場合があります。各金融機関で対応が違いますから、複数の金融機関に資料請求したり相談したりするとよいでしょう。

金融機関のサイトでは、住宅ローンの月々の返済額や返済計画をシミュレーションするツールが無料で利用出来ます。

シミュレーションツールでは頭金、返済期間、勤続年数などの条件を入力するだけで、住宅宅ローンの月々の返済額を計算することができます。中にはもう少し突っ込んだ内容を記載することで簡易的な審査結果が見られるシミュレーションツールもあります。

住宅ローンの利用には現実的な返済計画が必要です。シミュレーションツールを使うことで簡単に賢く返済計画を立ててみましょう。

住宅金利は日銀が金融機関に貸し出す金利であるプライムレート（公定歩合）と連動します。しかし100％連動しているわけではありません。これは金利が各金融機関の都合によって決定されるためです。そのため金融機関によって住宅ローンの金利も違ってきます。

全体的にはプライムレートが上がれば、住宅ローンの金利も上がります。住宅ローン金利は、大体月末近くに翌月から採用される金利が決められます。

フラット35を利用する場合には、融資に実際採用される金利は住宅ローンが開始される時点の金利になります。そのため金利の動向を見計らって申し込まないと、高めの金利で融資が行なわれる事になりかねません。金利が上昇の兆しを見せている場合には、注意が必要です。

住宅ローンの審査に何回も落ちた場合、金融機関のブラックリストに乗ってしまい、要注意人物と見なされることがあります。ブラックリストにのってしまうとそれ以後の審査で不利になります。

これを防ぐために事前審査または仮審査というう制度があります。事前審査や仮審査では申し込みから3日以内に結果がわかります。短い期間で結果が分かるのでスピーディな事務手続きが可能になります。

ただし事前審査といえども内容には注意が必要です。仮に事前審査で事実と異なった申告をして審査に通ったとしても、本審査で事前審査の内容が事実と異なることが判明すると、不利になったり、最悪住宅ローンを受けられなくなったりすることもあります。事前審査に望む場合には正しく申告するようにしましょう。

１社のみの住宅ローンを利用すると、事務手続きなどが簡単になって便利わずらわしさがありません。複数の金融機関を利用した方が返済金額が有利になる場合もあります。

繰上げ返済や借り換えなど将来住宅ローンの内容変更を考えた場合、複数の金融機関で住宅ローンを利用したほうが有利になることがあるのです。

返済額が大幅に減る場合には事務手続きが多少煩雑になってもその手間をかける価値はあります。

住宅ローンの審査基準は金融機関によって多少の差はありますが、基本的には住宅ローンを申し込む人と、購入する住宅を対象とした審査です。

住宅ローンを申し込んだ人の審査では、過去のローンやクレジットの返済実績や自己破産などの履歴が最重視されます。自己破産は10年、クレジットの遅延は３〜５年記録が残ります。自己破産の履歴があればまず審査は通りません。クレジットの遅延履歴がある場合は審査がかなり厳しくなります。

住宅ローンは長期ローンのため、堅実な返済実績が重要視されます。堅実さを判断する基準として勤続年数も見られます。勤続年数は１年以上あれば、年収の条件さえクリアすれば審査に通る可能性は高くなります。

住宅に関しての審査では、床面積、使用用途、築年数、住宅の資産価値が見られます。住宅の評価額は金融機関によって異なります。審査の基準については資料請求をしたり窓口で相談したりして情報を集めましょう。

住宅ローンの借り換えは大きく、金利の変動によるものと、住宅の買い替えのためによるものの２種類に分けられます。

金利変動による借り換えの場合は借り換えによって返済総額を減らすのが目的です。金利差が１％以上ある場合でローンが10年以上残っている場合に有利になることが多いです。

近年では低金利が続いているため、金利の変化を理由に借り換えをすることは少なくなりました。同じ住宅ローンで変動金利タイプか固定金利タイプかの選択が中心になります。

住宅の買い替えに伴う住宅ローンの借り換えではもともと借りている住宅ローンの残債や、住宅の評価額が関係してきます。買い替えに伴う住宅ローンの借り換え申請では内容がかなり複雑になるため、金融機関や不動産業者との連携が必要です。

住宅ローンの繰上げ返済には期間短縮型と返済額軽減型の2つがあります。

利息を大幅に軽減したい人や早いうちに住宅ローンを完済をしたい人は期間短縮型が適しており、将来の出費増や収入減が見込めるため手持ちの資金に余裕を持ちたい人や、月々の住宅ローン返済が厳しいと感じている人には返済額軽減型が適しています。

繰上げ返済をすれば住宅ローンの返済総額を減らすことができます。余分な金利を払わないために繰り上げ返済が有効なのは確かです。しかし、無理な繰上げ返済をしたことで手元の預貯金などが少なくなると、急な出費に対応できなります。繰り上げ返済を考える際には、先々に家計を圧迫することがないよう、余裕を持った計画を立てるようにしましょう。